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Comment savoir si mon terrain est constructible ?

  • La Rédaction
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Vous êtes propriétaire d’un terrain ou vous envisagez d’en acheter un ? Avant toute démarche, il vous faut veiller à ce que ce terrain réponde à vos attentes, notamment en termes de constructibilité.

Dans cet article, nous vous récapitulons l’ensemble des démarches à effectuer pour déterminer la nature de votre terrain et savoir si vous pouvez agrandir un bâtiment ou implanter une nouvelle construction sur ce dernier.

Comment savoir si mon terrain est constructible ?

La première question à vous poser est : mon terrain est-il constructible ? Pour répondre à cette question, vous devrez respecter la réglementation en cours en passant par une étape de recherche des bases de données et documents établis de manière locale.

Vous devez savoir que les règles locales d’urbanisme sont le plus souvent déterminées à l’échelle communale. Ces dernières vous permettent de déterminer la constructibilité d’une parcelle de terrain.

Afin de déterminer cette constructibilité, vous devrez vous référer au plan local d’urbanisme (PLU), au certificat d’urbanisme et au cadastre. Nous reviendrons sur ces trois documents plus bas dans cet article.

Une fois que vous aurez consulté ces différents documents, vous pourrez alors savoir directement si votre terrain est constructible. Il existe alors trois possibilités bien distinctes. Si votre terrain peut être constructible, il sera déterminé comme conforme pour recevoir votre construction. Si le terrain ne peut pas être constructible et ne peut pas le devenir, alors aucune construction ne sera possible sur ce dernier.

Enfin, un terrain peut ne pas être une zone constructible sur le moment mais devenir un terrain à bâtir et accueillir alors une nouvelle construction.

Distinguer la destination des sols et les règles et modalités de construction

Avant de vous référer au PLU et de savoir si votre terrain est, ou non, constructible, vous devrez distinguer deux dimensions qui peuvent être contenues dans les documents d’urbanisme.

La première concerne la destination des sols. Cette dernière est présente au sein du plan local d’urbanisme (PLU) et du schéma de cohérence territoriale (SCoT).

Il existe ainsi cinq destinations des sols et vingt sous-destinations des sols limitatives. Selon le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015, les cinq grandes destinations sont : l’habitation ; le commerce et les activités de service ; les équipements d’intérêts collectifs et services publics ; l’exploitation agricole et forestière et enfin les autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.

Vous devez savoir que la destination des sols n’est pas définitive et que les instances locales déterminent à l’échelle communale la constructibilité de votre terrain.

La seconde dimension concerne les règles et modalités de construction.

Ces dernières se retrouvent dans les documents d’urbanisme et vous permettent de comprendre les types de constructions autorisées, ainsi que l’ensemble des règles qui s’appliquent à ces dernières.

Ces règles font partie intégrante des textes législatifs et réglementaires qui sont applicables à tous.

Dans le cas d‘une construction, vous devrez également prendre en compte les règles techniques dont l’application n’est imposée que dans certains cas.

Si certains documents d’urbanisme, comme le PLU, contiennent la destination des sols et les règles et modalités de construction, d’autres comme la carte communale ne contiennent qu’une seule de ces deux dimensions. 

Consulter le plan local d’urbanisme

Pour savoir si le terrain que vous détenez ou souhaitez acquérir est constructible, il vous faut premièrement consulter le plan local d’urbanisme (PLU). Dans ce dernier, vous allez accéder au détail des zones présentes dans votre commune. Il vous suffit alors de localiser la parcelle pour laquelle vous souhaitez obtenir des informations afin obtenir une première indication selon la zone dans laquelle elle se situe. A défaut, vous devrez vous tourner vers la carte communale. 

Il existe quatre zones distinctes dans le PLU. Ces dernières peuvent ensuite être découpées en une multitude de plus petites zones. Les zones urbaines (U) sont dotées de constructions et de servitudes et sont ainsi généralement constructibles. Les zones à urbaniser (AU) sont généralement constructibles car, si elles ne sont pas encore urbanisées, elles possèdent des servitudes en limite.

Ainsi, à terme, elles peuvent devenir des zones urbanisées par révision du PLU. Les zones agricoles (A) sont constructibles sous réserves strictes pour des bâtiments en lien avec l’activité agricole ou qui hébergent l’habitant du terrain agricole.

Enfin, les zones naturelles et forestières (N) sont généralement non constructibles, du fait de leur caractère naturel qu’il faut conserver. L’ensemble des règles liées à la construction sont listées pour chaque zone dans le plan local d’urbanisme. 

Déterminer la constructibilité de votre terrain avec le certificat d’urbanisme

Après une première localisation du terrain sur lequel vous souhaitez construire à l’aide du PLU, vous pouvez déterminer de manière claire sa constructibilité avec le certificat d’urbanisme. Le certificat d’urbanisme reprend les règles qui s’appliquent aux terrains comme définis via le zonage du PLU. Il vous faut en faire la demande auprès de la mairie de la commune où se situe la parcelle.

Il existe deux certificats d’urbanisme :

La premier, le certificat d’urbanisme d’information, contient les règles d’urbanisme, les limitations au droit à la propriété et la liste des taxes appliquées au terrain. Dans ce cas, votre dossier doit être remis en deux exemplaires et se voit traité dans un délai d’un mois maximum.

Le second certificat, le certificat d’urbanisme opérationnel, contient les mêmes informations que le premier mais précise en plus si le terrain est raccordé aux différents réseaux comme l’eau potable ou l’électricité. Ce dossier doit être remis en quatre exemplaires et vous sera accordé sous deux mois maximum. Enfin, ces deux certificats ont une durée de validité de dix-huit mois et sont délivrés tacitement sans réponse de la mairie passé le délai de votre demande. Vous trouverez les formulaires de demande de certificat d’urbanisme (CERFA n° 13410*04) sur le site du service public.

La demande du relevé cadastral

Enfin, le dernier document que vous devrez consulter pour connaître la constructibilité de votre terrain est le cadastre. Chaque terrain possède un numéro de cadastre correspondant au numéro de la parcelle du terrain sur le plan. La demande du relevé cadastral vous permet de vérifier les limites exactes du terrain et ainsi de déterminer avec précision dans quelle zone ce dernier se situe.

Pour demander votre relevé cadastral, il existe plusieurs possibilités. Vous pouvez vous déplacer directement en mairie et vous renseigner auprès du service dédié à l’urbanisme de la commune correspondante à votre terrain. Vous pouvez tout aussi bien effectuer vos démarches via le site Internet de la mairie de la commune concernée.

Enfin, vous pouvez en faire la demande sur le service en ligne du Ministère de l’économie et des finances. Le site se compose de plus de cinq cents mille feuilles de plan aux formats image ou vecteur. La demande se fait par lettre comportant obligatoirement les coordonnées du demandeur, la mention du nom de la ville et le terrain souhaité.

Pour conclure, vous devez savoir que votre terrain peut être situé dans une zone constructible mais ne pas être viabilisé. Dans ce cas, il vous sera impossible de commencer des travaux de construction. Il vous sera alors important de connaître les coûts et démarches pour viabiliser votre terrain. De plus, il existe de nombreux critères de non-construction. Dans ce cas, il vous faudra savoir que faire d’un terrain non-constructible.

Après lecture de cet article, vous avez en main toutes les clés pour connaître facilement et rapidement la constructibilité de votre terrain. Si vous ressentez le besoin d’être aidé, les constructeurs, géomètres et professionnels de l’immobilier peuvent vous accompagner dans vos démarches. 

La Rédaction

Régulièrement, l'équipe rédactionnelle des Maisons Casanova publie les meilleurs guides et les dernières actualités sur la construction de maisons individuelles.

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