Que faire d’un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible semble de prime abord voué à ne recevoir aucune nouvelle construction. Cependant, certaines exceptions prévues par la loi comme la construction d’un logement en dur ou l’installation d’une construction temporaire sont possibles. Selon la localisation de votre terrain et le type de construction que vous souhaitez, il vous est ainsi tout à fait possible de bâtir et/ou de vivre sur un terrain non constructible.

 

Si vous possédez un terrain qui n’est pas constructible, vous pouvez attendre que ce dernier le devienne, agir pour le rendre constructible, décider de bâtir et/ou vivre sur ce terrain selon les lois en vigueur ou enfin le revendre. Dans cet article, nous vous expliquerons l’ensemble de ces possibilités pour votre terrain non constructible. 

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?

Si une parcelle de terre ne satisfait pas aux différents critères pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, alors le terrain en question est qualifié de non constructible. Pour savoir si votre terrain est constructible, il existe divers critères à respecter. Votre terrain doit premièrement se situer dans un secteur déterminé comme constructible par le plan local d’urbanisme (PLU) ou à défaut la carte communale. Ce dernier peut en effet limiter les constructions dans une zone pour de nombreuses raisons, comme la préservation d’un site classé en zone naturelle, la salubrité ou bien encore la sécurité des personnes. Ensuite, votre terrain doit disposer de voies d’accès et d’un raccordement aux réseaux électrique, d’eau potable et d’assainissement. Si le raccordement à ces différents réseaux n’a pas été effectué, vous devrez viabiliser votre terrain. Pour finir, votre terrain doit posséder des sols de qualité pour recevoir des travaux de construction. Vous devez réunir l’ensemble de ces critères pour que la constructibilité du terrain soit accordée. Vous pouvez consulter ces deux articles pour en savoir plus sur la constructibilité d’un terrain et la viabilisation de ce dernier.

 

De plus, vous devez savoir que la fiscalité qui s’applique pour un terrain inconstructible est la même que pour un terrain à bâtir. Elle comprend la taxe foncière et la taxation de la plus-value à la revente. Si le terrain est loué, les revenus sont alors imposables. Un terrain non constructible peut être exonéré de taxe foncière de façon permanente s’il s’agit d’une propriété, d’une voie publique, d’un fleuve navigable ou d’un terrain agricole. Fort heureusement, un terrain inconstructible n’est pas voué à la rester indéfiniment. Ainsi, si vous possédez un terrain qui n’est pas constructible, plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez attendre que ce dernier devienne constructible, agir pour le rendre constructible, décider de bâtir et/ou vivre sur ce terrain ou enfin le revendre. Il est à noter que chaque parcelle sera étudiée au cas par cas pour savoir si elle peut bénéficier de nouvelles possibilités.

Attendre que votre terrain devienne constructible

Si vous souhaitez acheter ou possédez un terrain inconstructible, vous pouvez premièrement vous conformer à la législation en vigueur et attendre que cette dernière évolue. En effet, le PLU peut être revu dans l’intérêt général de la commune concernée et votre parcelle pourrait être intégrée dans un nouveau zonage vous permettant de construire. L’article L 123-13 du code de l’urbanisme précise que le conseil municipal peut faire évoluer le PLU et ainsi rendre un terrain constructible. Pour cela, votre terrain ne doit pas se situer dans une zone agricole, naturelle, naturelle et forestière ou protégée. 

A l’inverse, un terrain constructible peut devenir non constructible pour de nombreuses raisons. Si le terrain en question ne répond plus aux trois critères évoqués précédemment, que des modifications relatives aux documents d’urbanisme ont été effectuées ou bien encore s’il ne répond plus aux normes de salubrité publique ou de sécurité, alors votre terrain devient non constructible. C’est pour cela que nous vous recommandons d’entamer vos travaux sur votre terrain le plus rapidement possible dès que votre demande a été acceptée, afin d’éviter les mauvaises surprises liées aux changements des règles d’urbanisme.

Agir pour que votre terrain devienne constructible

Vous pouvez par vous-même tenter de faire évoluer les règles pour rendre votre terrain constructible au lieu d’attendre une évolution possible de la législation en vigueur. Pour cela, vous devez lancer une procédure contestant le caractère non constructible de votre terrain. Pour entamer la contestation de votre terrain, tout dépend alors de votre situation actuelle. Si le PLU est révisé, sa nouvelle version est soumise à enquête publique. Cela vous offre alors la possibilité de faire connaître votre position et de contester le changement concernant votre terrain. En effet, vous avez le droit d’agir lorsque vous êtes directement concerné par le PLU.

Au-delà de la procédure de révision, vous pouvez contester le PLU sur le fond et/ou la forme. Vous pouvez ainsi porter recours devant un juge administratif pour excès de pouvoir ou appréciation de validité. Si un droit de préemption empêche toute construction sur votre terrain, vous devez saisir la justice afin de contester ce dernier. Dans le cas particulier d’une vente de terrain non constructible entachée d’un vice du consentement, vous devez vous tourner vers le tribunal de grande instance le plus proche et réclamer une indemnisation ou une annulation de la vente. Cependant, le tribunal ne tranchera pas sur la constructibilité de votre terrain.

Bâtir et/ou construire sur votre terrain

Certaines constructions sur un terrain non constructible sont toutefois possibles et souvent méconnues. Par exemple, une simple tente légère ne constitue pas une construction et est ainsi autorisée. En ce qui concerne les caravanes et les mobil homes, il est possible de les stationner sur un terrain non constructible. Mais dès lors que ces équipements perdent leur caractère mobile, une autorisation au titre de l’urbanisme est nécessaire. Une installation provisoire peut ainsi être envisagée et accordée par la mairie. Vous pouvez alors utiliser un terrain non constructible pour vos vacances tout en respectant la législation en vigueur.

Il vous est totalement possible d’installer une construction sur votre terrain non constructible. Cependant, cette dernière doit respecter les règles du code de l’urbanisme. Vous pouvez par exemple installer un abris de jardin ou un petit chalet sans fondations d’une superficie inférieure à 2 m². Il est à noter que la commune peut faire interdire de manière permanente ces constructions si le terrain présente des risques avérés. Si vous souhaitez faire construire un chalet ou un garage de moins de 20 m² sans fondations sur votre terrain, vous devrez obtenir une autorisation de travaux de la part du service Urbanisme de la mairie de la commune concerné. Il vous est également possible d’acquérir ou exploiter un terrain non constructible à titre privé pour la création d’un potager. Enfin, vous pouvez traiter avec un promoteur à qui vous vous engagez à vendre lorsque le terrain deviendra constructible.

Revendre votre terrain non constructible

Si vous possédez un terrain non constructible, ce dernier reste une valeur sûre. En effet, un terrain non constructible prend de la valeur chaque année. Cependant, votre terrain non constructible a une valeur en moyenne vingt fois moins élevée qu’un terrain constructible. Le PLU de votre commune est, comme nous l’avons vu précédemment, susceptible d’évoluer et ainsi rendre votre terrain constructible. Dans ce cas, ce dernier bénéficiera d’une valeur ajoutée considérable. En revanche, il faut savoir que vous serez redevable d’une taxe sur la plus-value en cas de revente.

Si votre parcelle est inconstructible du fait d’une mauvaise constitution du sol, il est peu probable qu’elle devienne constructible à l’avenir. Il en est de même lorsque votre terrain se situe à proximité d’une zone naturelle protégée. Pour faire estimer le prix de votre terrain non constructible, nous vous conseillons de faire appel à un notaire. Ce professionnel pourra vous renseigner car il a accès aux valeurs de référence. Vous pouvez également vous rapprocher d’un agent immobilier afin d’estimer au mieux le prix de la parcelle cadastrée.

Pour conclure, nous vous rappelons que vous devez vous poser les bonnes questions avant d’acheter votre terrain. Pensez-vous demander un permis de construire à l’avenir ? Êtes-vous sûr de vouloir faire construire sur ce terrain ? Voulez-vous louer ce dernier ? Cherchez-vous à investir pour mieux revendre ensuite ? 

 

Après lecture de cet article, vous connaissez désormais toutes les possibilités pour votre terrain non constructible et pouvez ainsi prendre la meilleure décision pour ce dernier mais surtout pour vous-même.

Puis-je mettre un chalet sur un terrain non constructible ?

Si votre terrain n’est pas constructible, il vous est néanmoins possible d’installer un chalet sans fondations d’une superficie inférieure à 2 m². Vous devez savoir que cette opération n’est pas valable si le terrain se situe dans un périmètre sauvegardé ou en zone boisée protégée.

Comment vivre sur son terrain non constructible ?

Vous pouvez installer une tente pour vivre sur votre terrain non constructible. Dans le cas d’une caravane ou d’un mobil home, vous devrez demander une autorisation préalable directement en mairie.

Quel type de logement est autorisé sur un terrain non constructible ?

Il n’est pas autorisé de vivre à l’année sur n’importe quel terrain non constructible. En effet, des législations régissent le territoire français et s’appliquent à tous. Vous pouvez installer une tente ou demander une autorisation en mairie pour votre caravane ou mobil home.

Est-ce qu'un terrain constructible peut devenir non constructible ?

Le plan local d’urbanisme peut subir des révisions et ainsi rendre non constructible un terrain qui l’était. Vous pouvez contester ces révisions en vous adressant à un juge administratif.

Qui décide si un terrain est constructible ou non ?

 

La première démarche à effectuer pour savoir si votre terrain est constructible est de consulter le PLU pour déterminer dans quelle zone se situe le terrain. Il existe quatre zones déterminées par la commune qui décide ainsi si votre terrain est, ou non, constructible.

Quel est le prix d'un terrain non constructible ?

En moyenne, on considère qu’un terrain non constructibles coûte entre 0.50 et 10 € par m². Ainsi, un terrain non constructible est vingt fois moins cher qu’un terrain constructible.

Comment faire pour qu'un terrain agricole devient constructible ?

Pour rendre un terrain constructible, la démarche la plus facile consiste à demander une modification du PLU au maire de la commune où se situe le terrain.

Pourquoi un terrain n'est pas constructible ?

 

L’autorisation de construire ou de s’installer sur un terrain non constructible relève de la commune et dépend d’un grand nombre de facteurs. Ces facteurs sont la zone sur laquelle se situe le terrain non constructible sur le PLU, la viabilisation dudit terrain et la qualité des sols.

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